토지거래허가제 법적 성질 및 존폐 논의

토지거래허가제 법적 성질 및 존폐 논의

건축법, 농지법, 중개사법의 토지거래허가제 부분에서 이행강제금이란 논점이 등장합니다. 벌금이나 과태료 처분은 단 한 번의 부과로 끝나 위반자들의 상습적인 범법으로 실효성 문제가 제기되며 이행강제금이란 제도가 생기게 되었습니다. 한 번의 부과 이후 반복적 계속적 부과로 위반자의 조속한 위법 내용 시정을 촉구하고 심리적으로도 압박하는 효과가 있습니다. 먼저 건축법에서의 이행강제금은 건축물을 위법하게 지은 사람들에게 허가권자가 부과합니다.

처음부터 무조건적으로 이행강제금을 부과하는 것이 아니고 위반한 사람에게 이미 내어준 허가나 승인을 취소하거나 공사 중지를 명령하거나 기간을 정해주고 건축물의 사용 금지 등 필요한 조치를 내립니다. 조치 후에도 위반자가 기간 내에 조치 명령 아니면 시정 명령을 이행하지 않으면 비로소 이행강제금을 부과하는 것입니다.

허가면적 기준

용도지역별 토지거래허가 기준면적은 주거용60제곱미터 초과, 상업용150제곱미터 초과, 공업용150제곱미터 초과, 녹지지역200제곱미터 초과, 그 외 지역60제곱미터 초과으로 구분됩니다. 거래허가 대상 토지 넓이는 법정 면적의 10300 범위에서 지자체가 정할 수 있게 되어있습니다.

* 서울시의 경우 주거지역은 6제곱미터 초과, 상업지역은 15제곱미터를 초과할 경우 구청장의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가제의 위헌성 여부

토지거래허가제는 사인간의 거래를 제한하는 것으로 사적자치와 재산권 제한에 심각한 침해라는 점에서 제도 도입 당시부터 위헌성 논란이 지속적으로 제기되어 왔다. 토지거래허가제의 위헌성과 관련하여서는 사유재산제도나 재산권의 본질적 내용 침해 여부, 사적자치의 원칙 침해 여부, 과잉금지원칙 비례의 원칙 위반 여부를 놓고 합헌설과 위헌설이 대립하고 있습니다. 헌법재판소는국토이용관리법상의 토지거래허가제의 위헌성에 관하여 합헌으로 결정하였습니다.

이에 의하면 토지거래허가제가 사유재산제도의 본질적 내용을 침해하지 않으며, 사적자치의 원칙이나 비례의 원칙에도 위반되지 않습니다. 고 판시하였습니다.

토지거래허가제의 폐지를 주장하는 견해

토지거래허가제가 원천적으로 거래 자체를 봉쇄하여 재산권의 가치 보장이 되지 않으므로 동 제도를 존치하는 한 기본권 규제의 이슈를 해소할 수 있는 여하한 방법은 기대할 수 없습니다.고 합니다. 그리하여 자유로운 거래계약사항을 인정하되, 투기 등에 따른 사안은 다른 조세제도 등으로 해결하여야 한다고 합니다. 그리고 토지거래에 있어 사전 허가를 받는 것을 보장하도록 하는 것은 처분권에 대한 본질적이고 과도하게 침해로 판단합니다.

또한 재산의 본질적 가치보장과 관련하여 불허가처분에 따른 권리구제의 다른 보완책으로서 규정된 매수청구제도는 매수기관인 공공단체의 예산의 형편에 따라 매수 여부가 임의적으로 결정될 수 있고, 매수가격 또한 현가와는 차이가 있는 공시지가를 기준으로 하고 있다는 점 등에서 그 권리구제는 미흡하며 이는 헌법 제23조 제3항에 규정된 정당한 보상에 무조건적으로 상당하지 않다고 합니다.

토지거래허가제 해제 될까?

하지만 상승되는 집값과 조금씩 들썩이기 시작하는 시장 상황을 볼 때 서울시의 과감한 해제는 쉽지 않을 것입니다. 그리고 해제할 경우 앞서 지난 4월 강남의 압구정동, 영등포구의 여의도동, 성동구 성수동, 양천구 목동 등 4곳에 관하여 토지거래허가구역 지정을 1년 연장했던 상황과 비교하며 형평성의 논란을 불러올 소지가 있습니다.

해제는 어려워도 최고한 해당 지정 구역을 최소한으로 줄여달라는 요청도 정확하게 제시되고 있습니다.

토지거래허가구역지정을 법정동으로 하는 것이 아닌 필지별로 최소화해서 지정하는 가이드라인이 이미 국토교통부에서 10월에 나온 바 있습니다. 그러하니 국제교류복합지구 사업에서 직접적으로 영향을 받지 않는 필지는 구역에서 해제시키자는 이야기를 하는 것입니다. 그리고 임대 위주로 운영하고 있는 상업용 부동산에 대해서는 더욱 완화된 규제를 적용해야 한다고 주장하는 목소리도 있습니다.

토지거래허가제도

중개사법의 토지거래허가 제도 부분에서도 비슷하게 이행강제금이 등장합니다. 토지거래허가구역을 지정하는 과정이나 토지거래 불허가 처분에 대한 내용, 선매에 관한 내용등 여러 가지 살펴볼 내용이 있지만 이행강제금 중심으로 적어보겠습니다. 토지거래허가증을 발급받고, 토지 거래 계약사항을 체결하면 이용 의무가 생깁니다. 의무가 생김에 따라 무조건적으로 일정 기간 동안 토지를 목적에 맞게 실사용해야 합니다. 허가관청이 토지 취득자의 토지 이용 실태를 국토교통부령에 따라 조사하기도 합니다.

토지거래허가제에서도 비슷하게 이행강제금을 부과하기 전, 상당한 기간 3개월을 정하여 의무대로 이용하라고 명할 수 있습니다. 이 기간 내에 명령을 이행하지 않으면 비로소 이행강제금을 부과하는 것입니다.

자주 묻는 질문